[摘要] 日前，浙江杭州的恩济花苑走红网络，原因在于：业主自行管理8年，每月的物管费一直是0.5元/平方米，且服务不打折。事实上，江门也有类似的自治小区，和恩济花苑相比毫不逊色，但不宜复制。
天河小苑自2008年实行业主自治至今，物管费一直保持在每月0.3元/平方米。
日前，浙江杭州的恩济花苑走红网络，原因在于：业主自行管理8年，每月的物管费一直是0.5元/平方米，且服务不打折。此外，还有100万元左右的物业积蓄。
事实上，江门也有类似的自治小区，和恩济花苑相比毫不逊色，但不宜复制。在业内人士看来，住宅小区的管理模式，合适即！
样本
天河小苑9年来
物管费一直为0.3元/平方米
“蓬江区天河小苑小区是全市住宅小区实行业主自治管理中比较成功的一例，它为社区治理、物业纠纷问题提供了解决路径和方法。”市住建局物管科负责人评价说。
市住建局物管科提供的资料显示，该小区为步梯房小区，建筑面积约5万平方米，绿化面积不足2000平方米，共有住户394户，小汽车停车位近400个（95%以上是地面公共停车位）、摩托车停车位25个。小区未配套篮球场、游泳池、活动中心等公共休闲场所，也没有配备地下室（车库）、电梯等特种设备。
在我市物管费普遍在1.3—2.3元/平方米的背景下，天河小苑自2008年实行业主自治至今，物管费一直保持在每月0.3元/平方米（含公共设施水电费），且治安状况、卫生环境良好，业主满意度较高。
“要不是有这么多停车位，我们也很难自治。”业委会相关负责人陈顺昌表示，除了住宅管理费之外，占大头的主要是停车费，其中小汽车停车管理费是每个车位每月收100元，摩托车停车管理费是每个车位每月收20元。所收的款项主要用于人员的工资、公共电费、儿童节礼品、重阳节老人聚餐、维修及其他费用等，还略有盈余。
此外，该小区还坚持实行民主管理。天河小苑共有12幢楼房，每幢楼房推选一名楼长，楼长兼任业主委员会委员，小区形成了业主——楼长——业主委员会的三级自治管理体系。同时，该小区坚持财务透明公开。每月定期将小区的收支明细向全体业主公示，保障经费使用透明和业主的知情权。另外，该小区还坚持财务审计。每1—2年，业主委员会会委托第三方财务公司对小区的财务收支情况进行一次审计并公示。
我市有89个小区实行自治
住宅小区主要有两种管理模式，即业主自治管理和委托管理。在江门，委托物业服务企业管理仍是主流。
市住建局提供的数据显示：我市自1997年出现个物业管理小区起，经过近20年的发展，目前共有物业服务企业259家，物业管理项目426个。另外，市住建局物管科于2016年普查时发现，我市共有89个住宅小区（多为一二十年前的步梯楼房）实行自治管理，占全市小区总数的15.9%，其中蓬江区58个，江海区3个，新会区5个，鹤山市6个，台山市5个，开平市9个，恩平市3个。
声音
天河小苑的做法未必适合其他小区
“您觉得杭州恩济花苑自治管理的做法适用于江门的小区吗？”11月4日，通过问卷调查，共有361人参与。调查结果显示，六成受访者表示，既然别人能办成，江门的小区估计也行；18%的受访者表示复制不了，情况比较复杂；22%的受访者表示不好说。
对此，也有房地产业内人士认为可以推广，如名门壹号营销总监谭文龙，在他看来，业主自治的小区不会太差，原因在于：物管人员可能也是业主，便于了解业主的需求，并能省钱。
“天河小苑的做法未必适合其他小区。”市住建局物管科的相关负责人分析认为，主要有四个原因：一是小区管理的复杂程度不同。天河小苑功能较单一，无相应的公共场所及公共特种设备，绿化面积小；二是小区管理的收费差距明显，收入来源不同。天河小苑的物管费之所以较低，主要依靠后期划定公共停车位，通过来维持，牺牲了小区地面的绿化及公共面积；三是管理模式不同。小区自治目前实际上是由业委会公益性管理，其收缴了物管费却无法开具发票给业主。而物业服务企业是按照企业管理聘用人员、缴纳税费、赚取利润、提供服务的；四是责任不同。自治管理的小区出现突发事件或聘用的人员发生意外时，相关责任要由全体业主承担。聘请物业服务企业管理的小区是与物业服务企业签订了合同的，主体明确，责任也明确，发生意外等时，由物业服务企业承担相应责任。
“天河小苑的模式目前还不能复制，特别是不能盲目地跟风模仿。”海腾物业总经理谢耀林认为，业主自治管理的小区，对业委会成员的要求较高，要懂物管知识，懂法律，有责任心和奉献精神。另外，物业管理比较专业，具体到路灯维修、小区安全保障等，还是应该让专业的人干专业的事。
“我比较担心业委会因缺乏监管而滋生腐败。”江门市物管协会会长方耀添说，“目前的法律法规对业委会的监管几近空白，业委会成员的违法成本极低。至于业委会的日常工作、重大事项的决策是否符合全体业主的利益，是否代表全体业主的真实意愿，属地街道办不太知情，谈何监管？”
方耀添的担心有其缘由。记者采访时了解到，蓬江区有一小区也实行自治管理，但由于小区业委会成员之间互不信任，小区内部管理很混乱，服务难以跟上，业主多有抱怨。业主自治仍有待时间考验，中间可能伴随有波折和冲突。在业主自治这个问题上，不是所有人都有同样的动力，有些人积极，有些人不那么积极，甚至有些人排斥这一做法。
管理模式的选择合适就好
建议
“住宅小区应根据‘合适即’的原则，在法律允许的范围内选择不同的管理模式。”市住建局物管科的相关负责人认为，业主自治管理值得探索，它可以使一个小区从“陌生人”社会向“熟人”社会转变，但在实施过程中应注意结合实际：一是小区规模要小，管理成本和公共开支相对较少，便于管理，只要物业管理成本和定价核算得当，管理费用就会有盈余，可用于增加管理人员或兴办公共事务。二是小区自治管理与社区管理相结合，根据国务院的关于加强和完善城乡社区治理的意见精神，探索让符合条件的社区居委会成员通过法定程序兼任业委会成员，探索老旧小区依托社区居委会进行自治管理。政府应给予政策上的引导和支持，完善和明晰业主委员会的职责，充分体现全体业主的意志和权益，合法开展物业管理工作。另外，各街镇可培育一批业主自治管理与社区管理紧密结合的先进典型和特色样板，更好地引领和带动业主自治工作迈上新台阶。
一位不愿透露姓名的业内人士则提醒说：“现在业主们的权利意识越来越强，可以‘用脚投票’选择物管公司。在以后越来越成熟的市场化竞争中，物管公司要想生存下去，必须打造良好的品牌和口碑。”
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