[摘要] 抢购、限购、土拍高潮迭起……2017年的江门楼市，犹如一幕幕大戏，精彩纷呈。与其感慨，不如展望！2018年江门楼市走势如何？且听三位业内大咖的分析。2018年上半年将随着市场降温、开发商促销而略有回调，但长远来看，江门在粤港澳大湾区的洼地价值还是很明显的，未来发展潜力空间大，房价支撑力比较足。
抢购、限购、土拍高潮迭起……2017年的江门楼市，犹如一幕幕大戏，精彩纷呈。与其感慨，不如展望！2018年江门楼市走势如何？且听三位业内大咖的分析。文/图江门日报记者 周春锋
美智地产总经理汤建军：
2018年将是房地产深度调整的一年
业界普遍认为2018年将是房地产的小年，个人预期2018年将是房地产深度调整的一年。在中央调控基调不变的前提下，预计今年一线城市政策调控放松的可能性不大，二线城市政策将保持平稳，而部分三四线城市迫于市场压力或会略有放松，但反观江门市场，根据去年第四季度来看，市场已逐步降温，预计今年上半年市场成交量依然偏紧，部分开发商资金压力较大，不排除出现促销降价现象，而政府更多希望房地产市场健康发展，在众多长效机制处于研究阶段短期难以落地的情况下，不排除政府会出台短期的松绑政策，下半年江门市场有望回暖。
从成交量来看，个人认为今年或将出现上涨、平稳交替的发展情况。部分资金实力不足的开发商会在关键营销节点上，采取促销手段以价换量，导致成交量短期上升。
价格方面，预期2018年江门房价将先抑后扬。2018年上半年将随着市场降温、开发商促销而略有回调，但长远来看，江门在粤港澳大湾区的洼地价值还是很明显的，未来发展潜力空间大，房价支撑力比较足，因此预期下半年房价整体会保持稳中有升的态势。
土地市场，由近期推出的土地竞拍情况可以看出，土地市场将随着一手市场回落而逐步降温，预期今年土拍情况会出现分化，开发商拿地更为谨慎，优质地块依然会受热捧，而部分限制条件较多、地段较偏的地块或会遇冷。
对于市民购房，其实2018年入市机会还是比较多，开发商资金紧张的时候往往优惠力度会较大，考虑自身经济实力和需求，只要房子合适都可以选择出手。
广东中原地产营销副总监莫志华：
预计2018年楼价稳中有升
十九大对住房属性明确定位，去投资意义明显。住宅库存量持续下滑，多个核心城市库存量明显回落，去化期降至1年以内。调控政策出台后，虽然各城市签约面积走低，但只是调控对需求的压制，买家购房热情并未消退，多个城市市场实际去化率保持高位。另外，在供应量减少和库存量走低的情况下，部分买家预期楼市供需紧张而入市。由于供应量减少，成交量会再回落，但是高价地、供需失衡、配套提升等叠加支撑，房价下调空间不大！
“保障内需”为十九大重点论述内容，在未来“供给侧改革+适当需求侧刺激”的增长方式下，房地产行业对于经济拉动作用将有所弱化，但住房消费将承载去库存和保障不同群体住房、扩大内需的重要职能。未来经济增长方式将由数量转向质量，以消费供给为驱动。房地产行业对经济拉动将弱化，但住房消费仍需发挥重大作用。
具体到江门，成交方面，预计受供应端影响难以达到2017年的水平；价格方面，2017年蓬江区杜阮板块、蓬江区滨江板块、江海区相继拍出高价地，部分项目或将入市，产品或比较高端，价格理应较高，再加上城市配套建设推动区域价值增长，以及2018年年初江门市的豪宅线有望突破1.2万元/平方米，预计2018年楼价稳中有升，资源优势突出或高价地集中的板块价格将继续向上突破。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全：
预计2018年全市成交量难延续近两年大涨势头
经过2016年—2017年全市成交放量上涨，购房需求已得到有效释放，预计2018年全市成交量难延续近两年大涨势头，成交量和2017年大致持平。
房价方面，下属县市2017年一直处于去库存状态，如今库存处于低位加上不限购，2018年房价仍存在上涨压力；主城区方面，2017年的高价地成为推动房价上涨的因素仍客观存在，由于主城区最近1年房价已大幅上涨，且2017年土地供应同比大涨，房源紧张得到有效缓解，预计2018年房价稳定为主，涨幅有限。
土拍方面，由于目前库存处于近年来低位，2018年房企拍地补库存意愿仍然强烈，鉴于2017年土拍成交价高企，预计2018年土地起拍价整体有所上涨，而成交价和2017年大致持平。
政策方面，结合住建部的分城调控方向，2018年政策将保持不变，如果房价保持稳定，预计主城区限购限贷不放松，下属县市不收紧。
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新会“双子星”
为楼市带来新契机
不久前正式印发实施的《广东省沿海经济带综合发展规划》（以下简称《规划》）提出，对于东莞、中山、江门、惠州等中心城区离海较远的城市，要积极谋划布局建设滨海新城，推动形成新的城市发展极；去年12月5日，我市召开市委十三届五次全会，释放出要沿海发展的重大信号：江门要全方位融入粤港澳大湾区，推动银湖湾滨海新城（即滨海新城）、滨江新区、枢纽新城建设，促进江门城市建设从“一中心”向“多中心”拓展。
一时间，滨海新城成为热词，那么，它与同属新会的枢纽新城有着怎样的异同？两大板块的楼市前景又将如何？裕隆基地产副总经理李艳芳畅谈了自己的看法。
枢纽新城与滨海新城，犹如一城“双子星”，一北一南，相映生辉。根据相关规划，枢纽新城未来将以研发、创新、孵化、人才培养、互联网+及交通转运为突破口，重点布局现代服务业；滨海新城的设立则是江门从滨江城市走向滨海城市的一项重要发展战略。处于粤港澳大湾区承东启西的关键节点，拥有大片可开发土地资源，产业基础扎实，将打造成为广东省服务国家粤港澳大湾区战略和发展沿海经济带的重大平台。
从未来发展来看，凭借在粤港澳大湾区当中特殊的地理优势，滨海新城与枢纽新城南北呼应，两城互补，有望共同成为珠三角与粤西联系的重要交通门户。
具体到两大板块目前的楼市，枢纽新城比滨海新城更加成熟，已有富力南湖壹号、博富南湖壹号、碧桂园骏景湾新仕界、新会碧桂园等住宅项目，还有美吉特、万达、华润以及70层地标性建筑等商业配套，也有尚雅小学、枢纽新城小学、广雅学校等优质教育资源；而滨海新城中的“银洲湖片区”在2017年第三、四季度开始成为热点片区，未来将规划建设超60万人新城，现已聚集了多个项目，如富力英皇金禧花园、富港项目（贝沙湾）、金海湾雅苑、名城上都、海悦君庭、新会保利西海岸（骏凯豪庭）。
那么，两大板块楼市各自前景如何？近10年来，随着新会主城区人口规模的不断扩大，旧有的城市支撑体系逐渐不堪负荷。城市需要向外扩展，枢纽新城与滨海新城的建设，势必会为新会楼市带来新的发展契机。当教育、医疗、商业、服务、公园绿地等方面的配套逐步成熟，将为新会带来“珠西门户型城市”的新格局。
随着社会发展，街坊收入水平的提高，置业者对于居住会有更高的要求，如关注小区的质量、邻居的素质、车位配比是否充足、园林绿化的舒适度、出行交通是否便捷等因素，然而，现在，新会中心城区普遍存在交通堵塞、停车难的现状，同时，旧城区新推出的项目偏小，商业配套不足，绿化配套更难完善，简而言之，难以形成大社区的氛围，但价格却居高不下；而新城有完善的城市规划、便捷的交通、日渐成熟的生活配套以及较高的性价比，将越来越受青睐。
在我看来，江门未来区域房价仍存在上升空间，尤以新城区为甚，在条件允许之下，建议置业者多考虑在新城区购房，但不同情况应不同对待，如刚需置业者或适婚年龄层，选择户型面积相对较小的，总价相应较低，月供压力也较小，使还贷对自身生活质量的影响降到；同时，考虑年轻人工作的地点相对灵活，选择在新城与旧城中轴之间，可考虑蓬江、江海、新会的交界点，有交通便利作为支撑；计划养老居住的客户，建议还是选择旧城区的项目，周边配套成熟，出行便利，只需要步行就可以在周边消费；对于投资型客户，就是刚开发的新城区域，前景规划明朗，有政策发展红利，该区域房价还处于萌芽阶段，空间较大。最后归结为一句：无论自住、投资，合适即。
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